สวัสดีครับ บทความนี้สำหรับใครหลายๆ คนที่ไม่เคยถือโฉนดหรือใครที่ไม่ได้อยู่ในวงการอลังหาริมทรัพย์ อ่านโฉนดครั้งแรกอาจจะสงสัยเรื่องรายละเอียด และพลาดจุดที่สำคัญ หรือจุดที่ซ่อนอยู่ไปได้
เมื่อการเข้าใจรายละเอียดในโฉนดเป็นสิ่งจำเป็น ถ้าคุณผู้อ่านคือผู้ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายหรือเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งวิธีอ่านนั้นง่ายมากครับ มาดูกันว่าโฉนดที่ดินหนึ่งฉบับนั้นจะข้อมูลอะไรบ้าง?
โฉนดที่ดิน จะมีสองส่วนหลักๆ นั้นก็คือหน้าโฉนดและหลังโฉนดครับ ซึ่งอาจจะมีหลายหน้าหรือใบต่อได้เหมือนกันครับ
โฉนดด้านหน้า
ส่วนนี้จะแสดงข้อมูลหลักๆ ที่สำคัญของรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ ได้แก่
-
ประเภทของโฉนด (ตราครุฑ)
ตราครุฑจะเป็นสิ่งแรกที่เรามองเห็น ดังนั้นเราควรรู้ว่า ตราครุฑแต่ละสีมีความหมายอย่างไร เพราะสีตราครุฑจะเป็นตัวที่บ่งบอกประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ง่ายที่สุดนั้นเองครับ โดยหลักๆ จะมีสี ดังนี้
- ตราครุฑสีแดง : โฉนดที่ดิน
- ตราครุฑสีเขียว : หนังสือรับรองการทำประโยชน์
- ตราครุฑสีดำ : หนังสือรับรองการทำประโยชน์
แม้ว่าแต่ละสีจะสามารถแยกได้ง่าย แต่เพื่อชัวร์ ที่มุมขวาบนสุดของเอกสาร จะมีเขียนประเภทไว้อย่างชัดเจนว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นโฉนด น.ส.4 จ. , น.ส.3 ก. หรืออื่นๆ ไว้อย่างชัดเจนอยู่ดีครับ
อ่านเพิ่มเติม : โฉนดแต่ละสี ต่างกันอย่างไร แบบไหนขอสินเชื่อได้
-
ตำแหน่งที่ดิน (มุมซ้านบน)
ส่วนนี้จะอยู่มุมขวาบนครับ ประกอบไปด้วยข้อมูลต่างๆ ไว้ใช้ระบุตำแหน่งของที่ดินในโฉนด
- เลขระวาง
- เลขที่ดิน
- หน้าสำรวจ
- ตำบล
-
โฉนดที่ดิน (มุมขวาบน)
- เลขที่โฉนด ที่ใช้สำหรับทำนิติกรรมกับสำนักงานที่ดิน
- เลขเล่มคือเลขแฟ้มของสำนักงานที่ดิน
- อำเภอและจังหวัด : ที่ตั้งของที่ดินผืนนั้น
ซึ่งส่วนนี้เราสามารถนำเลขที่โฉนดไปค้นหาใน ระบบค้นหารูปแปลงที่ดินออนไลน์ (LandsMaps) โดยกรมที่ดิน ได้ด้วยตัวเอง และสามารถใช้งาน Stret View ของ Google เพื่อให้เห็นพื้นที่จริงของที่ดินได้เบื้องต้นเลยครับ สะดวกมากๆ
-
ส่วนระบุผู้ครอบครองโฉนด และขนาดที่ดิน
สองส่วนนี้ขอรวมไว้เป็นหัวข้อเดียวกันเลยนะครับ เพราะว่าเป็นส่วนที่เราควร ระวัง! มากที่สุด
- ชื่อของผู้ครอบครองโฉนด : จะเป็นชื่อของเจ้าของโฉนดคนแรกที่ทางราชการได้ออกโฉนดให้ ซึ่งอาจจะไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินปัจจุปัน
- เนื้อที่ที่ดิน : เช่นกันครับ ขนาดที่ระบุอยู่ที่หน้าโฉนด อาจจะไม่ใช่ขนาดที่แท้จริง หากมีการแบ่งแยกที่ดินออกไปด้วยเหตุผลต่างๆ
ทั้งสองส่วนนี้ เราควรพลิกดูด้านหลังโฉนด มีการระบุรายละเอียดใหม่หรือไม่ หากมี ก็ให้อิงข้อมูลที่สารบัญจดทะเบียนเป็นข้อมูลล่าสุดนะครับ
- รูปแผนที่
- ตำแหน่งทิศ ระบุทิศของทิศเหนือ
- มาตราส่วน ตัวเลขอัตราส่วนของของแผนที่ในโฉนดเทียบเคียงกับขนาดจริง เพื่อให้เราทราบความกว้าง-ลึกของที่ดินแปลงนั้นได้โดยการใช้เพียงไม้บรรทัดวัดนั่นเองครับ
เช่น มาตราส่วน 1:4000 หมายความว่า 1 มิลลิเมตรที่เราวัดได้จาดไม้บรรทัดจะเท่ากับ 4000 มิลลิเมตร (4 กิโลเมตร) ของขนาดพื้นที่จริงครับ
- รูปแผนที่ที่ดิน ภาพลายเส้นรูปร่างที่ดิน จะแสดงเลขหลักหมุดและเลขที่ที่ดินผืนนั้น รวมถึงเลขที่ดินแปลงข้างเคียง ทางสาธาราณะประโชยน ห้วยหรือเหมือง ตามความจริงครับ
ส่วนนี้หากมีการระบุไว้ว่า “ที่ดินแปลงนี้ใช้รูปแผนที่ในใบต่อ” แสดงว่ามีการแบ่งแยกหรือรวม รูปแผนที่ที่เราเห็นไม่ใช่รูปร่างที่ดินปัจจุปัน
- วันที่ออกโฉนดและลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดิน
เป็นการระบุวันที่เจ้าพนักงานที่ดินได้ออกเอกสารสิทธิ์ พร้อมลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดิน ลงชื่อและประทับตราราชการไว้เป็นการรับรองเสมอ
โฉนดด้านหลัง
-
สารบัญจดทะเบียน
เป็นส่วนที่สำคัญส่วนหนึ่ง ที่จะบอกเราเรื่องราวความเป็นมาของโฉนดฉบับนี้นับตั้งแต่วันที่ออกโฉนด เช่น การเปลี่ยนโอนกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันที่ดิน เจ้าของที่ดินในปัจจุบัน หรือนิติกรรมใดๆ กับอสังหาริมทรัพย์นี้ ในส่วนนี้จะมีเนื้อหาที่ประกอบไปด้วย
-
- วัน เดือน ปี ที่ทำนิติกรรมหรือการจดทะเบียน
- ประเภทการจดทะเบียน เช่น ซื้อ, ขาย, ปลอดจำนอง, จำนอง, การให้, โอนมรดก, ภาระจำยอม เป็นต้น
- ผู้ให้สัญญา ชื่อของเจ้าของคนเก่า
- ผู้รับสัญญา ชื่อของเจ้าของคนใหม่
- เนื้อที่ดินตามสัญญา เนื้อที่ดินของที่ดินผืนนั้นในวันที่ทำสัญญา
- เนื้อที่ดินคงเหลือ อาจจะแตกต่างจากเนื้อที่ดินตามสัญญา หากมีการทำนิติกรรมแบ่งหรือรวมโฉนดที่ดิน ตัวเลขที่ช่องนี้จึงเป็นเนื้อที่ที่แท้จริง ให้เรายึดตามพื้นที่คงเหลือนี้เป็นขนาดล่าสุดเสมอได้เลยครับ
- ระวางเลขที่ดินโฉนดที่ดินใหม่ หากมีการเปลี่ยนแปลง
- เจ้าพนักงานที่ดินลงลายมือชื่อ ประทับตรา การทำนิติกรรมใดๆ กับอสังหาริมทรัพย์นั้นกฎหมายระบุให้ต้องทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน หากไม่ทำการจดทะเบียนจะถือว่านิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ และทุกการเปลี่ยนแปลงต้องประทับตรารับรองพร้อมลายเซ็นเจ้าหน้าที่ทุกครั้ง หรือถ้าหากกรณีมีปัญหา เราก็สามารถติดต่อสอบถามได้กับเจ้าหน้าที่ที่ทำนิติกรรมครั้งนั้นๆ ได้ด้วยครับ
- มีใบต่อแผ่นที่…. หากที่ดินผืนนั้นมีการทำนิติกรรมมาหลายครั้ง จนเต็มหน้า ก็จะมีข้อความนี้ระบุเพื่อให้เรารู้ว่า ข้อมูลที่ท้ายตารางนี้ ไม่ใช่นิติกรรมล่าสุด
ทุกข้อความและรายละเอียดหลังโฉนด ไม่ว่าจะเป็นตราประทับข้อความ ห้ามโอนภายในกี่ปี การพิมพ์โดยใช้ตัวหนังสือสีแดง หรือรายละเอียดที่แตกต่างจากปกติทั่วไป มักมีผลทางกฎหมายหรือข้อจำกัดเฉพาะที่อาจกระทบต่อสิทธิในการซื้อ-ขายหรือใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้น เช่น
- ข้อจำกัดในการโอน: หากทำการซื้อ-ขายโดยไม่ตรวจสอบ อาจทำให้การซื้อ-ขายเป็นโมฆะ
- พันธะหรือภาระผูกพัน: อาจทำให้เกิดข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์หรือโอนกรรมสิทธิ์
- ความเสี่ยงทางกฎหมาย: ตัวอักษรสีแดงหรือข้อความระบุพิเศษ อาจชี้ให้เห็นถึงการมีข้อพิพาท หรือปัญหาทางกฎหมาย เช่น ที่ดินที่อยู่ในกระบวนการศาล
- ผลกระทบทางการใช้ประโยชน์: ข้อจำกัดที่ระบุไว้ อาจส่งผลต่อแผนการพัฒนา เช่น ไม่สามารถสร้างอาคารหรือใช้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์
